どうもお久しぶりの更新です。
ボクは最近中古戸建を購入し、引越しました。
そう、Twitterでは大人気の中古住宅。
新築は広告費やハウスメーカーの利益などのプレミア価格が上乗せされているから、資産形成には中古住宅が良いと言われています。
果たしてそれは本当なのでしょうか？
結論から言うと、物件によるです。
全ての中古住宅が当てはまるわけではありません。
むしろ、新築でもコスパが良い物件はあります。
実際に中古戸建に住んでわかったのは、先々の維持費や修繕費にお金がかかりますし、必ずしも「中古戸建＝お得」とは言えません。
やっぱり自分や家族が住む家なので、資産形成も大事ですが日々の生活のことも大切です。
これから中古戸建を購入しようと検討している人のために、想像やネットで調べた情報の横流しではなく、実体験から感じたことをお伝えします。
なお、この記事では次の注意点があります。
＜注意点＞
●この記事では「中古マンション」ではなく「戸建」を対象としています
●投資目的ではなく自分が住むための目線で書いています
●愛知県で探した経験談を元にしているため地域によって異なります
●あくまで個人の見解です
中古戸建を買うなら知ってほしい3つのこと
資産性の高い中古住宅を購入するにあたって大事なことは「駅から徒歩x分」、「築x年以内」「建物より土地価格の割合が多い方が良い」と発信されています。
これは本当にそのとおりで、Twitterでは土砂降りの雨のように降ってくる情報なのでボクは割愛します。
ですが、ハッキリ言ってそんな物件は簡単に見つかりませんでした。
実際に物件探しをするとぶち当たる現実や、なぜ資産性の高い物件がなかなか見つからないのか、ボクの経験談をお伝えします。
次の3つの項目に分けてお話します。
- 「中古戸建て＝安い」ではない
- 注文住宅か建売住宅か
- リフォーム済物件の真実
①中古戸建て=安いではない
まず、中古と聞くと安いイメージがあります。
ですが、家に関しては同じエリアでも建売の新築戸建が3400万円、中古戸建が3600万円なんてことは普通にありました。
なぜでしょうか？
答えは簡単、広さです。
最近の建売新築戸建は面積が狭いことが多いです。
庭はなく、駐車場は車が2台停めれたとしても「普通車＋軽自動車」でギリギリのスペースだったりします。
車のドアを開けるのもギリギリで大変だったり。
外構に自転車を置く余裕はなく、どこかに無理やり押し込むしかありません。
それに最近の建売住宅は2階建てではなく3階建ての狭小住宅も多いです。
間取りでもひと昔は1階のリビングに隣接する6畳の和室があったりしましたが、今は「畳スペース」3畳があれば良い方です。（LDK●畳に含まれる）
一方で、ひと昔前に建った戸建は庭があったり駐車場も普通車2台を停めるスペースがあり、自転車だってちゃんと家族の人数分置けます。
つまり、
新築戸建は安いけど狭い
中古戸建は広いけど高い
ということがよくあります。
建売のコスパの良さ
建売住宅は建築会社がプロのため、資材調達はコスパよく仕入れています。
それに複数の物件を同時に建てるから建築費のコスパも良いですよね。
そして、建売住宅ではみんな大好き駅近に建てられることも多く、立地が良い物件を見つけやすいです。
建売住宅の中でも、コスパ重視で安く建てるビルダー（メーカー）、いわゆるローコスト住宅もあれば、建売でも品質や外観を重視して建てる家は高くなりがちです。
もちろん、坪単価で比較すれば新築建売は狭い分、坪単価は高いわけですが、そこは実際に払うお金で考えるのか坪単価で考えるのかは人それぞれでしょう。
不動産に精通している人ほど、坪単価で考えると思います。
要は注文住宅
つまり、建売の新築は中古戸建より安く買えることがあるため、「新築＝高い」ではなく、注文住宅を新築で建てることが高いのです。
注文住宅を建てようと思ったら土地がいるため、
高収入な家庭
親が土地を持ってて譲ってもらう
実家の近くに家を建てるため親が土地を買ってくれる
このような一部の選ばれし家庭でないと注文住宅を建てることは難しいと思います。
ですから、上記なような富裕層は除いた一般家庭は、建売の新築戸建でいわゆるローコストメーカーの住宅なら安く買えます。
テレビCMをバンバンやってる会社がありますね。
（オープ○ハウスとか）
ですが、ローコストのハウスメーカーには値段相応の安かろう悪かろうのデメリットもあると思うので、家に対してコスパを重視するのか、住心地を重視するのか、それは人それぞれだと思います。
家族で住むし子供のことも考えて住心地は大事でしょ！
っていう人は、ローコストの建売はあってないと思います。
誰が価格を決めるのか
中古住宅は、売主と仲介する不動産屋で金額を決めますが、売主は住宅ローンの残債があれば売却してそれをチャラにしたいと考えます。
そうなると、ローンの残債が多ければ多いほど物件金額が高くなる可能性があります。
また、注文住宅はローンがなくても売主がその家に非常に強い愛着を持っており、「この家はxxのハウスメーカーで建てた、xx工法で建てられている、xxのオプションがx万円した」などの買う側にとっては大して興味がない売主のこだわりを長時間以上にわたって語られたこともありました。
売主にとって
「こだわりを持ってお金をかけて建てたこの家は最低でもx万円以上だ！この家の価値をわかってくれる人に買ってほしい」
このような強い思いがあれば、物件価格も高くなります。
これらが中古戸建なのに高くなる理由です。
ちなみにボクが買った中古戸建は、新築のローコスト住宅の建売より高い金額でした。
理由は、小さくても庭が欲しかったこと、車が停めやすい駐車場や道路づけを重視していた、駅から徒歩圏内など他にも理由はありますが、安い新築戸建では条件を満たす物件はありませんでした。
②注文住宅か建売住宅か
ここまで読んでもらったらわかるとおり、戸建てを区別するときに「新築」「中古」だけではなく、中古戸建の中でも「注文住宅」か「建売住宅」で区別されます。
新築で買う人はまず注文住宅か建売住宅かを気にしますが、中古だとそこが後付になってるような気がします。
中古戸建を内覧に行くときは、建売か注文住宅かを確認しましょう。
特に資産形成にこだわってコスパが良い家に住みたい人には超重要です。
中古戸建で高い物件は、共通して「注文住宅」で建てられた家です。
中古戸建でも安い物件は、「建売」であることが多いです。
ですから、
「新築はプレミア価格が上乗せされてるから嫌！ラットレースに乗らないため、なるべく家は安く中古で買いたい」
という人は、建売の中古戸建を狙いましょう。
安い物件は競争が激しい
建売の中古戸建は安くて駅からも近く立地が良いこともあるため、SUUMOやアットホームなどに掲載されると人気の物件となります。
ボクは家探しをしているとき、毎日朝と夜にポータルサイトをみて新着物件をチェックしてました。
仮に月曜日に新着物件を発見して、「この中古戸建、安くて駅から徒歩6分。いいな～。良し、土曜日に内覧に行こう！」と問合せして実際に土曜日に内覧にいくと不動産屋からこんなこと言われます。
それ早く言ってよ！
むしろ内覧に行く前に教えてよ！
むしろ月曜日にUPされたばかりなのに早すぎ！！
こんな経験が2回ありました。
という、超激しい競争の展開です。
そう思う人もいるかもしれませんが、実際のこの物件は数日後にサイトから消えました。また、焦らせたいなら「買付申込書が入っている」という買手のモチベーションが下がる発言はしないかと思いまし、athomeについてる「いいね」の数でも人気物件はすぐにわかります。
なぜ不動産屋は教えてくれなかったのか？
そもそも他の人が買う意思表示をしたならば、その物件はもう売れることがほぼ決まっています。
内覧に行く時間が無駄になるので、なぜ不動産屋は教えてくれなかったのか？
1件目は内覧が終わった後に店舗に案内され、他の物件を紹介されました。
その後、銀行の仮審査の申込みもしました。
仲介不動産屋から紹介された銀行でローンを申し込みすれば、仲介不動産屋は「融資手数料」という利益を得ることができます。
2件目の物件では、その場で他の物件の資料をたくさん紹介され、「これはいかがですか？こっちはいかがですか？」と興味のない物件の資料をいくつも紹介されました。
ここからは推測ですが、せっかく問合せがあった客だから、逃したくないのかなと思いました。
安くて良い物件は早いもの勝ち
このように、立地が良く安い中古戸建が新着でUPされたら、次の日には内覧に行くことをオススメします。
「そんなの仕事があるから無理だよ！」
という人はどうするか？
諦めましょう。
（ボクは諦めました）
そして、ここで賢い人は気づくはずです。
いや、それなら無理して中古じゃなくても、最初から新築の建売買えばいいじゃん。
そうです、そのとおりです。
ですから、平日にバンバン有給を取れないけどコスパ重視の家に住みたい人は、ボクは新築の建売住宅をオススメします。
ですが、
「建売のローコスト住宅なんて見た目が隣とそっくり、断熱性能も良くない、隣の家との距離が近い」
というご意見も聞こえてきそうです。
そのような方は、そもそも「安くて資産性の高い家を買う」いうことを諦めましょう。
お金を出せば高性能な家は買えますし、いろいろ妥協すれば安い家を買えます。
売れ残ってる物件もある
とはいえ、建売の安い中古戸建でも、全てがすぐに消えるわけではありません。
売れ残る物件もあります。
売れ残ってる建売の中古戸建にはいくつか共通点がありました。
- 旗竿物件（旗竿地）
- 目の前に建物があり日が当たらない
これらの物件は、駅から徒歩10分以内でもある程度の期間ポータルサイトに掲載されている印象です。
安い価格で駅近の戸建に住めますが、どこを妥協するかは人によって異なります。
ただし、これらの物件は売れにくいため、資産性は低いかもしれません。
③リフォーム済物件の真実
中古物件を見てると、戸建とマンションに関わらず「リフォーム済物件」を見つけることがあります。
このリフォーム済物件とは、どんな物件でしょうか？
既にリフォームされた後に販売されているため、中古なのに室内は新築のようにピカピカの状態で内覧することができます。
そもそも誰がリフォームして売ってるのか？
これは不動産業界の方、つまりプロが中古物件を買い取ってリフォームして販売しています。
自分が住むために購入するのではなく、仕入れて再度販売するため「再販物件」とも言われます。
このような再販物件ですが、プロはボランティアではなくビジネスとして利益を出すために仕入れてますので、売れやすい物件を見極めています。
つまり、売れやすいということは「駅近」で良い間取りの家であることが多いのです。
再販物件は高い
再販物件は、不動産屋と再販会社に繋がりがあり、市場に出回る前に相場より安い金額で仕入れることが多いらしいです。
そこからリフォームをして利益をのせて販売するわけです。
つまり、「物件価格＋諸費用＋リフォーム代＋利益」がリフォーム済物件として売られる金額です。
お気づきだろうか。
新築ではよく広告費や利益がプレミア価格と言われますが、リフォーム済物件にも再販会社の利益がのっているのです。
また、売主が個人の場合であれば消費税はかからないのですが、売主が法人である場合は課税対象となり消費税も発生するため10%分も上乗せされます。
そうなってくると、新築のプレミア価格を毛嫌いしている人には、中古のリフォーム済物件もどうなんでしょうか。
そもそもその物件をリフォーム前の状態で購入し、自分で安いリフォーム会社を見つけて必要なところだけリフォームすればもっと安くなることが多いです。
しかし、立地が良い（売れやすい）物件ほどネットに出回る前にプロが先に仕入れて再販物件として売り出されるため、一般人が駅近の資産性が高い物件を安く購入することは難しいと思いました。
再販物件にはメリットもある
こうやって再販会社が市場に出回る前に良い物件を買われると素人にとっては買いにくくなるわけですが、再販物件にも良いことがあります。
- リフォーム後のキレイな状態で内覧できる
- 引渡し後に早く住める
- ローンがシンプル
- 仲介手数料が不要になる場合もある
- 売主にとってはすぐに現金化できる
リフォーム後のキレイな状態で内覧できる
再販物件は、既にリフォームされてピカピカになった状態で売りに出されるため、ボロボロの状態でリフォームを想像するより、実際にキレイな状態で内覧できるためわかりやすいです。
内覧時にはボロボロの状態では、リフォームしてどうなるかは想像するしかありません。
リフォーム会社も全てが完璧ではなく、質が悪い会社もあるようなので、自分でリフォーム会社を調べる手間が省けます。
ローンがシンプル
中古住宅を買う人は、同時にリフォームすることが考えることが多いと思います。
リフォームもローンで組む場合、どのようにローンを組むのか考える必要があります。
住宅ローンとは別でリフォームローンを組むのか、住宅ローンの中に含めてもらうかなど。
また、リフォーム代をローンで組むときにはリフォーム会社の見積書も必要になります。
これはボクの経験ですが、リフォーム会社も1週間程度で見積書をくれる会社もあれば、期日を過ぎても連絡してこない会社もありました。
再販物件なら、既にリフォームされており、これ以上リフォームすることがなければこのような調整を考える必要がありません。
自分でリフォーム会社を探すのがめんどくさい、銀行との調整もめんどくさい、といっためんどくさいのが嫌な人にはリフォーム済物件は楽で良いでしょう。
なお、リフォーム分を現金一括で支払うなら問題はありません。
引渡し後に早く住める
自分たちでリフォームするには、物件の引渡し後にリフォームを実施します。
そのため、リフォームに1～2ヶ月かかると、その分住めるまでにも遅くなります。
その点リフォーム済物件は、契約したら早くその物件に住めるというメリットがあります。
仲介手数料が不要になる場合もある
不動産を問合せするときは、SUUMOやathomeなどのポータルサイトから申し込むことが多いと思いますが、その不動産会社が再販業者（売主）であれば仲介手数料はかかりません。
注意しなければいけないのが、問合せをした会社がリフォーム済物件を紹介してくれるのが「売主である再販会社」ではなく「仲介」であれば仲介手数料は必要になります。
売主にとってはすぐに現金化できる
これは売主側の目線ですが、家を売ろうとすると、仲介会社に相談し、そこから一般の応募を待ち、何件も内覧してもらってその中からようやく契約してくれる人が見つかることによって現金化できます。
どれくらいかかるかは物件と金額によって異なるようですが、半年以上かかることもあるそうです。
そうなると、「安くてもいいから早く現金化したい」という人にとっては、買い取って再販してくれる会社は神の救いのように感じるかもしれません。
このように、再販物件は
自分でリフォームを考えたくない買主にとって良し
再販会社にとって良し
売主にとって良し
という三方よしの状態が出来上がります。
まとめ
ボクは子供が保育園に入るまでに家を決めたいと思っていたため、それをタイムリミットに家探しをしていました。
期限がなければ時間が許す限り1年も2年も家探しをしていたと思います。
誰しも資産性が高く良い家に住みたいと思いますが、なかなか簡単には見つかりませんし、お金をかけなければ何かを妥協しなければなりません。
家は同じものがふたつとしてありませんので、自分にあった家探しに役立てもらえれば幸いです。
